房地产估值的未来：ESG的影响

我们如何才能真正把 ESG 要求嵌入房地产估值？这篇由 RICS 欧洲领袖论坛专家撰写的论文及其配套数据清单，考察了欧洲围绕 ESG 与估值的现行立法状况和市场驱动因素。
鉴于全球面临的巨大气候与社会挑战，我们需要转向一个 ESG 被牢牢嵌入并在估值中得到反映的市场。
2023 年 10 月 12 日，RICS 在欧洲设立了领袖论坛「估值的未来：ESG 的影响」。论坛由 RICS 荷兰顾问委员会主席、MRICS 会员 Joël Scherrenberg 担任主席，并由 RICS 工作人员 Sander Scheurwater 和 Gina Ding 牵头。
领袖论坛的宗旨是「将 ESG 要求嵌入估值及估值流程」。为便于推进，理解领袖论坛的构成和工作流很重要。要真正把 ESG 要求嵌入房地产估值，估值师和金融客户需要就进展、挑战与机遇进行公开讨论。因此领袖论坛由欧洲主要参与者构成，既包括企业层面成员，也包括其代表性协会：估值服务提供方、投资者和银行，欧洲中央银行（ECB）与欧洲银行管理局（EBA）作为观察员。
「这篇思想领导力论文和数据清单将帮助估值师在任何物业的专业判断中，把 ESG 评估为一种新的重大风险与价值驱动因素。RICS 与其利益相关方共同制定标准，以增强公众信任。」
欧洲领袖论坛「ESG 的影响与估值」主席；RICS 比荷卢分会主席兼欧洲世界区域委员会成员
要充分理解确保 ESG 要求嵌入估值仍需采取的步骤，我们需要了解现状。RICS 荷兰会员牵头组建了负责思想领导力论文《房地产估值的未来：ESG 的影响》（The future of real estate valuations: The impact of ESG）的专家组。内容基于专家组观点，并结合与欧洲各地 RICS 估值师的交流。它无意成为研究论文，而是进一步辩论的起点。另有各国单独附录，介绍欧洲各国的现行立法状况和市场驱动因素。
「投资者和估值师长期关注 ESG 指标如何影响房地产价值。RICS 欧洲领袖论坛正在研究应考虑哪些要素、如何将 ESG 标准纳入房地产估值。ESG 数据清单是这一进程迈出的重要第一步。」
米兰路易吉·博科尼大学（SDA Bocconi）公司金融与房地产实践副教授、博科尼大学（Bocconi University）房地产金融讲师
领袖论坛编制了一份 ESG 与估值数据清单，包含估值师可与客户讨论并纳入委托书和估值报告的核心指标。数据清单不以数据可得为前提，旨在按照「遵循或解释」原则提升对 ESG 要求的认识，并在欧洲保持一致性和透明度。核心指标之外还有一份未来潜在指标清单，论坛成员有理由相信这些指标将在不久的将来——例如通过未来欧盟立法发展——变得相关。不期望估值师与客户讨论未来潜在指标，而是要求其自行熟悉它们。
「房地产行业在绿色转型中发挥着重要作用。这份 ESG 数据清单是评估物业估值中可持续表现的重要一步。它促进与 INREV 指南和 ESG SDDS 报告模板的对齐，使估值师更容易与客户交换 ESG 信息。」
「RICS 欧洲领袖论坛的这项伟大倡议『估值的未来：ESG 的影响』旨在将 ESG 要求嵌入估值及估值流程。RICS 希腊通过提供包含相关国别立法的附录支持了这篇思想领导力论文，并将随后举办一场继续职业发展活动，进一步培训 RICS 专业人士。」
Solum Property Solutions 董事总经理；RICS 希腊董事会成员；RICS 希腊估值论坛主席
更多信息请联系 Gina Ding（gding@rics.org）和 Sander Scheurwater（sscheurwater@rics.org）。
可以说各市场处于不同的发展阶段，最终由估值服务提供方及其客户决定如何最好地将本地市场和监管要求纳入 ESG 数据清单。
但为确保市场一致性与透明度，我们强烈建议在估值中应用 ESG 指标时参照 ESG 数据清单。
为支持这一努力，RICS 匈牙利估值工作组已同意采用《ESG 估值问卷》作为共同惯例。该倡议旨在遵守相关欧盟法规和更新后的 RICS《全球红皮书》（Global Red Book），后者要求在物业评估中考虑可持续性。通过问卷收集的信息可显著提升物业在可持续性与透明度方面的评价。
现行版本的《ESG 估值问卷》经过由市场参与者和监管方共同参与的多阶段广泛专家咨询流程制定，并提供匈牙利语和英语两种语言版本。
协调统一的《ESG 估值问卷》在匈牙利作为最佳实践被广泛采用，是房地产市场迈出的一大步。它有助于提高市场透明度、更好地整合 ESG 标准，并推动估值所用数据的标准化。
除《ESG 估值问卷》外，RICS 匈牙利会员参与小组还编制了《ESG 物业检查清单》。该清单沿用《ESG 估值问卷》的结构，但面向租户、代理和物业业主设计。
如对问卷有任何疑问，请联系 Anna Orcsik（aorcsik@rics.org）、Edina Winkler（edina.winkler@cushwake.com，《ESG 估值问卷》）或 Katalin Honi（katalin.honi@colliers.com，《ESG 物业检查清单》）。
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